川越で飲食店を開業するなら｜客単価・必要客数・競合から、後悔しない物件を選ぶ

原案・動画解説：繁友健志（店舗経営者倶楽部 主宰）

川越で飲食店を始めるとき、「この街並みが好き」「空いている物件が安い」「料理には自信がある」という理由だけで契約を進めるのは危険です。繁友健志の動画が重ねて説明しているのは、料理やサービスの内容を決め、その商売に合うエリア・立地・物件を選ぶ順番です。

飲食店の物件選びは、駅からの距離だけの話ではありません。いくらの商品を何人に売るのか。その人数が店を使う場所なのか。建物の中で予定どおり調理し、提供できるのか。開店後に取り返しにくい条件を、契約前に揃える仕事です。川越駅、本川越駅、蔵造り周辺を比べるときにも、この順番から考えていきます。

「物件に合わせて商売を変える」は、初出店には難しい

動画の冒頭では、飲食店は物件を間違えた後の挽回が難しいと説明しています。サロンやフィットネスと比較して立地を重く見るのは、低い客単価で多くの来店を必要とする業態では、広告や継続利用の働きかけだけで不足分を埋める負担が大きくなるからです。これはすべての飲食店に同じ比率を当てはめる話ではなく、来店の仕組みから物件の重要性を考える話です。

商品開発や集客に強い経営者なら、借りた物件に合わせてコンセプトやメニュー、価格を変えられることもあります。しかし、得意な料理を提供する準備と、新しい客層を集める商売の設計を同時にやるのは簡単ではありません。「開店してから何とかする」で済ませないほうがよいところです。

ラーメン店でも家系なのか別のタイプなのか、居酒屋でも低価格なのか中価格なのか、焼肉でも日常利用なのか特別な日の食事なのかで、必要な広さ、厨房、席、見せ方が違います。フランチャイズなどで商品と運営方法が決まっている場合も、決まった商売が成立する箱を探す順番は同じです。

内見前に、主力商品、価格帯、利用場面、調理工程、想定滞在時間を一枚にしてください。「気に入った物件で何をするか」ではなく、「決めた営業をこの物件でできるか」と質問できる状態にします。

30坪を40坪にするような変更は、簡単にはできない

商品に合う物件を選ぶ説明では、30坪で借りた物件を後から40坪へ広げる難しさが例に出ます。増築できるケースがあっても、追加費用や必要な手続きがあるため、最初から広げられる前提で計画しない、という意味です。

広さだけでなく、できる飲食の内容にも制約があります。予定する調理、設備、排気などがその箱に収まらなければ、料理がおいしいかどうか以前に営業計画が崩れます。内見時の見た目が良くても、希望する使い方が可能かを貸主側や設計・工事の担当者に確認する必要があります。

動画で強調している「物件選びに力をかける」は、長く物件サイトを眺めることではありません。提供する商品と集客方法に合うか、変えられない条件を先に確かめることです。内装を工夫すれば解決する問題と、物件を変えなければ解決しない問題を分けておきましょう。

3万円の食事と2,000〜3,000円の居酒屋では、必要な立地が違う

客単価と出店場所の説明では、客単価3万円の高級店と、2,000〜3,000円程度の居酒屋を比べています。これは動画内の比較例で、川越の相場や推奨価格ではありません。

高単価で少人数を迎える店なら、目立たない場所を落ち着いた隠れ家として選ぶ考え方もあります。一方、低単価で多くのお客様を迎える店は、来店しやすさを強く求められます。同じ「飲食店だから駅前がよい」という言葉では、この違いが消えてしまいます。

ただし、高単価ならどの街でもよいわけではありません。動画では、高い価格の食事を目的に来る人がいるエリアを選ぶことと、そのエリアの駅前一等地に出すことを分けています。エリアの需要は必要だが、必ずしも最も目立つ路面店である必要はない、という整理です。

低単価の居酒屋についても、近くに大学があるだけで判断しません。学生が実際に飲食をし、お金を使う駅や通りなのかを見る必要があります。「対象のお客様がいる」と「その場所でその商品にお金を払う」は違います。学校や住宅、観光施設の存在だけで来店を数えないことが大切です。

客単価3,000円なら、100人で30万円、1,000人で300万円

動画の必要客数を数字で考える箇所では、客単価3,000円なら100人で売上30万円、1,000人で300万円になると説明しています。同じ客単価でも、目指す売上や店の大きさによっては月3,000人を迎える計画が必要になる、という話につながります。

これは利益の計算ではありません。食材費、人件費、賃料などを引く前の売上です。また、1,000人なら足りる、3,000人なら必ず成功するという基準でもありません。自店が必要とする来店数を知らないまま、物件の良し悪しを判断できないという説明です。

例えば月3,000人という計画を置くなら、その人数が継続して来やすく、もう一度使いやすい場所なのかを考えなければなりません。少ない予約客で営業が成り立つ店と同じ物差しでは探せないのです。

自店で計算するときは、まず月の必要売上を想定客単価で割り、必要な月間来店数を出します。次に営業日数で割り、昼夜の配分、席数、滞在時間、調理と片付けの能力を照らします。数字だけ来店しても提供できないなら、物件の広さか運営計画を見直す必要があります。

安い空中階には、別の集客費や人手が必要になることがある

路面店と空中階の比較では、上階にして家賃を下げても、店を知ってもらうための広告や案内の人手が増える場合に触れています。動画では、店頭での案内、チラシ、Meta広告などが例です。

家賃が下がった金額を、そのまま利益増と考えると見誤ります。入口が分かりにくいために説明が増える、通りから見えないために広告が必要になる、といった負担も営業の一部だからです。逆に予約中心で、目的を持って来てもらう仕組みがあるなら、上階が候補になることもあります。

同じ予想売上・営業日・客単価の条件で、次のように比べてみてください。

表は横にスクロールできます

候補ごとに都合よく客数を増やすのではなく、条件を変えるなら集客方法や提供方法も一緒に変えて説明します。

競合の存在だけでなく、同じお客様に選ばれているかを見る

競合店を調べる説明では、同業店が何軒かあることだけで市場を判断しないよう注意しています。似たターゲットの店が実際に使われているかが重要です。反対に競合がゼロの場合も、需要を自分で確かめる必要が大きくなります。

飲食店は実際に利用して観察できるため、曜日や時間を変えて訪れる方法を紹介しています。開店直後と営業後半では見えるものも違います。動画ではレシート番号を手掛かりにする話も出ますが、番号の付け方は店ごとに異なります。番号の差だけで正確な客数や売上が分かると扱わず、客席の使われ方や注文、滞在時間など、確認できる事実と合わせて考えます。

地元だからよく知っている、という経験は役立ちます。しかし、自分が過ごした時間帯と、これから狙うお客様が使う時間帯は同じとは限りません。土地勘を調査の代わりにせず、「知っているはずのことを、営業条件に合わせて見直す」ために使いましょう。

お客様が入りたくない環境を、安い家賃で見落とさない

動画の後半では、若い女性を想定した落ち着いたイタリアンやカフェの例から、周囲の店や街の雰囲気とターゲットの相性を説明しています。周囲の業種自体の優劣を決める話ではなく、お客様がその通りを通り、入口へ入ることに抵抗がないか、という問題です。

物件が空いていて安い理由を調べずに飛びつくと、広告で興味を持ってもらっても来店の段階で止まることがあります。予約画面上では魅力的でも、実際の通りや建物に着いたときの感じ方は別です。

候補を見る際は、経営者が昼間に一度歩くだけで終えず、実際の営業時間に、お客様の立場で入口まで移動してみます。価格帯、利用目的、誰と来る店なのかを決めたうえで、周辺環境がそれに合うかを確認してください。

川越では、駅と観光地の名前を「需要の証明」にしない

川越市の「蔵造りを堪能」徒歩コースは、川越駅と本川越駅を別の出発点として案内しています。市の路線バス案内にも、両駅から蔵のまちなどを結ぶ観光向けバスがあります。

この情報は、どの駅から、徒歩かバスか、どの利用場面で候補物件と接するかを考える材料です。観光コースの掲載から現在の客数を推定したり、コース全体の所要時間を個別物件への徒歩時間に置き換えたりはできません。

川越駅周辺で乗車前後の食事を狙う、本川越駅から散策へ向かう途中の立ち寄りを狙う、蔵造り周辺で食事そのものを目的に予約してもらう。こうした仮説ごとに、価格、所要時間、昼夜の需要、入口の見つけやすさを確認します。昼の賑わいを、そのまま夜の売上計画へ足さないことも大切です。

物件取得費と内装費まで含めて、投資回収を考える

動画では、飲食店の初期費用が1,000万円を超えるケースにも触れ、物件取得費と内装費を理解する重要性へ話を戻しています。すべての店に必要な額という意味ではありません。初期支出が大きい業態では、毎月の利益だけでなく、その支出を何年で回収するのかが経営を左右します。

美味しい料理、よいサービス、無理のない運営は大前提です。そのうえで、変えにくい物件条件を先に決め、必要な人数を迎えられるかを調べ、初期費用を含めて出店を判断する。料理の準備と同じくらい、この準備にも時間をかけてください。

川越の候補物件を二件並べ、「なぜこの客数が来ると考えたか」「何がまだ未確認か」まで書けると、他の経営者にも相談しやすくなります。倶楽部で聞いた出店経験を、そのまま真似するのではなく、自分の条件と比べながら契約前の確認へ戻していきましょう。

この記事の原案・動画解説者

繁友健志（しげとも たけし）
店舗経営者倶楽部 主宰／店舗情報サービス株式会社 代表取締役

店舗賃貸借業務を1,000店舗以上経験。出店、賃料の見直し、修繕、撤退などの店舗不動産実務と、自らの店舗運営の経験をもとに、物件・内装・店舗経営をつなげて考える方法を発信しています。

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