造作譲渡とは、退去する前テナントが設置した内装・厨房機器・空調・家具などの設備一式を、新テナントが対価を支払って買い取る契約のことです。
もう少し詳しく｜なぜ造作譲渡が重要なのか
店舗物件には、スケルトン（内装を全て撤去した骨格状態）と居抜き（前テナントの内装・設備が残った状態）の2種類があります。居抜き物件で出店する場合、多くのケースで前テナントまたは貸主との間に造作譲渡契約が発生します。
造作譲渡が成立しなければ、前テナントは原状回復義務として内装を撤去した上で退去しなければならず、新テナントはゼロから内装工事を行う必要があります。つまり造作譲渡とは、「前テナントの撤去コスト削減」と「新テナントの初期投資圧縮」という双方のニーズが合致したときに成立する取引です。
造作譲渡料の考え方（業態・物件で異なる一例）
造作譲渡料に法定の算出基準はなく、前テナントと新テナントの交渉で決まります。以下はあくまで考え方の一例であり、実際は業態・物件・設備の状態・市況によって大きく異なります。
- 残存価値ベース：設備の取得価格を耐用年数で割り引いた帳簿上の残存価値を基準にする方法。設備が新しいほど高くなる傾向があります。
- 再調達コストベース：同じ設備を新規購入した場合の価格を基準に、使用年数・状態で減額する方法。
- 需要ベース（市場交渉）：その物件・立地・業態に対する競合申込み状況によって大きく変動します。希少物件では残存価値を大きく上回る譲渡料が提示されることもあります。
飲食店の厨房設備、美容サロンのシャンプー台・パーテーション、整体院のベッドや施術スペースなど、業態によって譲渡対象となる設備の種類と価値は異なります。金額の妥当性は、設備の年式・メンテナンス履歴・リース残債の有無を確認した上で判断することが重要です。
メリットと落とし穴
居抜き出店のメリット
- 内装工事費・設備購入費を大幅に削減できる可能性がある
- 工事期間が短縮され、開業時期を前倒しできることが多い
- 同業態であれば、ほぼそのまま使用できる設備が残っているケースがある
見落とされがちな落とし穴
- 設備の実使用可否を確認していない：見た目がきれいでも、機器が劣化していて実際には使えないケースがあります。厨房機器・空調・給排水設備は通電・通水テストを契約前に行うことが望ましいです。
- リース残債の引き継ぎ：POSシステム・厨房機器・空調が前テナントのリース契約下にある場合、リース会社との契約引き継ぎが必要になることがあります。リース残債がある設備は「買い取り」ではなく「引き継ぎ」になるため、月額リース料の総額と残期間を必ず確認してください。
- 原状回復義務の所在が曖昧になる：造作譲渡が成立すると、前テナントの原状回復義務は消えますが、新テナントが退去する際に「いつの状態に戻すか」が不明確なままになるケースがあります。賃貸借契約書に「原状回復の基準時点」を明記してもらうことが重要です。
- 造作譲渡契約と賃貸借契約は別契約：造作譲渡料を払ったからといって、物件の賃貸借契約が自動的に結べるわけではありません。貸主・管理会社が業態変更や保証条件を理由に入居を断るケースもあります。
- 譲渡料の「適正価格」を検証する手段がない：前テナントが提示する金額に根拠が薄い場合でも、物件に魅力があれば断りにくくなります。複数の専門家に意見を求めるなど、第三者の目を入れることが有効です。
実務でのチェックポイント
- 造作譲渡の対象設備リストを文書で取得し、一つひとつ現物と照合する
- 設備ごとの製造年・メーカー・型番・購入価格・現状を確認する
- リース・割賦契約の有無とリース会社名・残債額・残期間を書面で確認する
- 通電・通水・動作確認を契約締結前に実施する（立会い検査を求める）
- 賃貸借契約書に「原状回復の基準時点・範囲」を明記してもらう
- 造作譲渡料の支払い条件（一括・分割・敷金充当等）を書面で確認する
- 貸主が造作譲渡に同意しているかを書面で確認する（無断造作譲渡は契約違反になる場合がある）
- 業態変更を伴う場合、用途変更・設備改修に関する貸主の承諾条件を事前に確認する
関連用語の簡単な説明
- 原状回復
- テナントが退去する際、契約時点の状態（または合意した状態）に内装・設備を戻す義務のことです。造作譲渡が成立した場合、前テナントの原状回復義務は免除される代わりに、新テナントが将来の原状回復義務を引き継ぐ形になることが一般的です。どこまで原状回復するかは賃貸借契約書の内容によります。
- スケルトン
- 内装・設備を全て撤去し、コンクリートや鉄骨の躯体のみが残った状態のことです。スケルトン物件は造作譲渡が発生しない代わりに、内装工事費と工期がかかります。自社の業態・コンセプトに合わせた設計ができる自由度が高い一方、初期投資額は大きくなる傾向があります。
寄せられる相談の典型例
飲食店を居抜きで引き継ごうとしている経営者から「前のテナントから300万円の造作譲渡料を求められているが、相場なのかわからない」という相談が寄せられることがあります。設備リストを見ると厨房機器の大半が製造から10年以上経過しており、通電確認をしていないものも複数含まれていたケースがあります。造作譲渡料の妥当性は設備の実態と切り離せません。
また、美容サロンを居抜きで出店した後に「前テナントのリース契約が残っていた機器があり、退去時に原状回復の範囲でトラブルになった」という事例も報告されています。造作譲渡契約書に記載のない設備についての原状回復義務の所在が不明確だったことが原因でした。
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よくある質問
造作譲渡とは何ですか？
造作譲渡とは、退去する前テナントが設置した内装・厨房機器・空調・家具などの設備一式を、新テナントが対価を支払って買い取る契約のことです。居抜き物件で出店する際に発生することが多く、前テナントの原状回復コストを削減しながら新テナントの初期投資を抑える効果があります。
造作譲渡料の相場はいくらですか？
造作譲渡料に法定の基準はなく、業態・物件・設備の状態・市況によって大きく異なります。設備の残存価値や再調達コストを参考にしながら前テナントと交渉で決めるのが一般的です。金額の妥当性は設備の年式・メーカー・リース残債の有無を書面で確認した上で判断することが重要です。
造作譲渡でリース残債はどうなりますか？
前テナントが厨房機器・空調・POSシステム等をリース契約で導入していた場合、新テナントがリース契約を引き継ぐか、前テナントがリースを解約（残債一括返済）した上で設備を譲渡するかを取り決める必要があります。リース残債がある設備の有無と残額・残期間を契約前に必ず確認してください。
造作譲渡後の原状回復義務は誰が負いますか？
造作譲渡が成立すると、前テナントの原状回復義務は免除されます。ただし新テナントが退去する際にどの状態に戻すかは、賃貸借契約書の内容次第です。「いつの状態に戻すか」が曖昧なまま契約すると退去時にトラブルになることがあるため、賃貸借契約書に原状回復の基準時点と範囲を明記することを求めてください。
造作譲渡と居抜き物件は同じ意味ですか？
異なります。居抜き物件とは前テナントの内装・設備が残った状態の物件そのものを指します。造作譲渡とは、その残存設備を新テナントが対価を払って取得する契約行為のことです。居抜き物件であっても造作譲渡料がゼロの場合や、貸主が設備を所有しているケースもあり、必ずしも造作譲渡契約が発生するとは限りません。